Immobilien beweisen sich gerade in Krisenzeiten als sichere, zuverlässige und langfristige Investition und Sicherung des Lebensstandards. Eines der Hauptgründe, warum sich Menschen dazu entscheiden eine Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten, ist sich eine zusätzliche Einnahmequelle zu schaffen oder fürs Alter vorzusorgen. Allerdings bietet eine solche Investition nicht nur Chancen, sie birgt leider auch Risiken. Was Du alles beachten musst, damit Du Rendite erzielst und keine böse Überraschung erlebst, erfährst Du in diesem Ratgeber.
Immobilien beweisen sich gerade in Krisenzeiten als sichere, zuverlässige und langfristige Investition und Sicherung des Lebensstandards. Eines der Hauptgründe, warum sich Menschen dazu entscheiden eine Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten, ist sich eine zusätzliche Einnahmequelle zu schaffen oder fürs Alter vorzusorgen. Allerdings bietet eine solche Investition nicht nur Chancen, sie birgt leider auch Risiken. Was Du alles beachten musst, damit Du Rendite erzielst und keine böse Überraschung erlebst, erfährst Du in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Möchtest Du Vermieter werden, solltest Du in Deiner bekannten Umgebung suchen oder einen Fachmann beauftragen
- Um das Risiko verspäteter oder ausbleibender Mietzahlungen zu vermeiden, solltest Du Mietinteressenten Auskünfte über seine Bonität anfordern
- Wer sich für einen Formularmietvertrag entscheidet, der sollte darauf achten, dass dieser auch der aktuellen Rechtslage entspricht
Lohnt es sich Vermieter zu werden?
Wenn man alle Vorsichtsmaßnahmen trifft und sich als Vermieter gut gegen Verluste absichert, dann lautet die Antwort Ja. Aber auch die stetig steigenden Immobilienpreise müssen beachtet werden, ob ein Kauf überhaupt infrage kommt. Die meisten Vermieter erwirtschaften eine Rendite von etwa 3 % pro Jahr, ein Viertel aller Vermieter macht aber Verluste.
Anders ist die Situation, wenn man eine Immobilie z. B. bereits besitzt oder geerbt hat und nicht selber in der Immobilie wohnen kann oder möchte. In diesem Fall lohnt es sich durchaus Vermieter zu werden, nämlich aus 2 Gründen: Einerseits verliert eine leerstehende Immobilie etwa 5 % an Wert pro Jahr durch z. B. nicht bemerkte Schäden, andererseits lassen sich mit der Immobilie zusätzliche Einnahmen erwirtschaften.
Die passende Immobilie finden
Wer noch keine Immobilie besitzt, dem steht erst noch die Suche nach einer passenden Immobilie bevor. Es empfiehlt sich in einer Gegend zu suchen, die dem Vermieter gut bekannt ist oder man kann zur Suche einen Experten hinzuziehen, der aus der Gegend stammt oder sie zumindest sehr gut kennt. Das ist für den regionalen Immobilienmarkt sehr wichtig. Ist eine passende Immobilie gefunden, sollte der tatsächliche Wert durch einen Gutachter ermittelt werden. Bei der Vorauswahl der Immobilie spielen vor allem folgende Faktoren eine entscheidende Rolle:
- Lage der Immobilie
- Örtlicher Mietspiegel
- Zustand der Immobilie (besonders Dach, Fassade oder mögliche Baumängel)
- Notwendige Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten
- Ausstattung der Immobilie (Sanitäranlagen, Leitungen und Anschlüsse)
- Wärmedämmung (Energieausweis)
- Zustand der Heizungsanlage
Was muss man als Vermieter beachten?
Angehende Vermieter müssen auf zahlreiche Dinge achten. Es ist beispielsweise notwendig, die passende Miete festzulegen, den richtigen Mieter zu finden, einen Mietvertrag aufzusetzen und Einnahmen gesetzeskonform zu versteuern. Ungültige Klauseln im Mietvertrag können beträchtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Vermieter sollten auch die notwendigen Versicherungen für die Vermietung kennen. Daher sollten Vermieter zumindest ein Grundwissen haben.
Die Miete festlegen
Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie, aber auch ihre Lage spielen bei der Festlegung der Miete eine wesentliche Rolle. Anders als für z. B. einen Altbau am Stadtrand kann man für eine frisch renovierte Wohnung in zentraler Lage eine wesentlich höhere Miete verlangen. Gilt in der besagten Stadt eine Mietpreisbremse, so darf die Miete maximal 10 % über dem ortsüblichen Mietniveau liegen. Man sollte sich daher zeitnah bei der Gemeinde über den Mietspiegel des Stadtteils informieren.
Den richtigen Mieter finden
Ist eine Immobilie gefunden, muss nun ein passender Mieter gefunden werden. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Mundpropaganda durch Freunde, Verwandte und Bekannte oder Inserate bei Online-Portalen. Letztere erreichen weitaus mehr Mietinteressenten. Wer sich die Suche ersparen möchte, kann auch einen Makler mit der Suche beauftragen.
Um Mietausfälle oder ausfallende Zahlungen zu vermeiden, sollte sich der Vermieter vorher einen Überblick über die Bonität des Mietinteressenten verschaffen. Hierzu sollte er eine Mieterselbstauskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine SCHUFA-Auskunft sowie die Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate vorlegen lassen. Damit sich der Vermieter einen guten Gesamteindruck vom potentiellen Mieter machen kann, empfiehlt es sich Einzelbesichtigungen statt Massenbesichtigungen zu organisieren.
Den Mietvertrag aufsetzen
Wird eine Vorlage benutzt, sollte unbedingt ein aktueller Formularmietvertrag verwendet werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag Klauseln enthält, die unwirksam sind. Der Mietvertrag sollte die Namen aller zukünftigen Bewohner sowie deren Geburtsdatum und vorherige Meldeadresse enthalten. Auch Angaben zum Vermieter müssen sich im Vertragsdokument finden lassen. Darüber hinaus ist es notwendig, den im Vertrag genannten Mietbetrag nach Kaltmiete und Nebenkosten aufzuschlüsseln. Relevant sind ebenso der Vertragsbeginn und die Vertragsdauer, die Mietkaution und mögliche Mieterhöhungen.
Als Vermieter die Kündigungsfrist einhalten
Zugegeben, die Möglichkeiten der Kündigung sind sehr beschränkt. Eigenbedarfskündigung und Vertragsverletzungen sind die zwei einzigen Gründe, bei denen der Vermieter einen Mietvertrag kündigen kann. Es muss aber stets, sofern nichts anderes im Mietvertrag festgelegt ist, die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten eingehalten werden. Alternativ bietet sich auch die Möglichkeit der Kündigung mittels eines Aufhebungsvertrags an.
Checkliste für Vermieter
Vermieter zu werden stellt viele Eigentümer vor neue Herausforderungen und ist für viele eine ganz neue Erfahrung. Ein Fehler ist schneller eingeschlichen, als man denkt. Worauf man als Vermieter besonders achten sollte ist hier in den folgenden Punkten zusammengefasst:
- Ist die Miete gemäß der Lage und Größe der Immobilie angemessen?
- Gilt in der Gemeinde eine Mietpreisbremse? Wurde diese berücksichtigt
- Beinhalten die Unterlagen des Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
- Liegen eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate vor?
- Entspricht der aufgesetzte Mietvertrag der aktuellen Rechtsprechung?
Quelle: www.verivox.de
Bildquelle: Pexels
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